Uitspraak

Hof van Justitie

24 januari 1986, G.R. 11913

(Mrs. S. Gangaram Panday, J.R. von Niesewand, O.W. Abendanon)

[appellant], wonende aan. [adres 1], in [district 1], thans [district 2], advokaat Mr. W.P. Siwpersad, appellant in conventie en in reconventie

tegen

[geïntimeerde], wonende aan [adres 2] beneden te [district 2], advokaat Mr. L.Y. Ho Kang You, geïntimeerde in conventie en in reconventie.

De fungerend-President spreekt in deze zaak in naam van de Republiek, het navolgend vonnis uit:

Het Hof van Justitie van Suriname;

Gezien de stukken van het geding waaronder:

1. de in afschrift overgelegde vonnissen van de Kantonrechter in het. Eerste Kanton respectievelijk van l december 1981, 15 maart 1983 en 19 juli 1983 tussen partijen gewezen;

2. het proces-verbaal van de Griffier van het Eerste Kanton van 16 augustus 1983, waaruit blijkt van het instellen van hoger beroep;

Gehoord partijen bij monde van haar respectieve advokaten;

Ten aanzien van de feiten

0verwegende, dat uit de stukken van het geding in eerste aanleg blijkt, dat [appellant] als eisende partij in. eerste aanleg zich bij verzoekschrift tot de Kantonrechter in het Eerste Kanton heeft gewend, daarbij stellende:

1. dat eiser de navolgende vordering wenst in te stellen tegen [geïntimeerde], wonende aan [adres 2] beneden te [district 2];

2. dat eiser eigenaar is van het woonhuis gelegen aan [adres 2] te [district 2];

3. dat eiser bij overeenkomst van huur en verhuur aan gedaagde heeft verhuurd gelijk gedaagde van eiser heeft gehuurd, het beneden gedeelte van voormelde woning aan [adres 2] te [district 2], zulks voor een maandelijkse huurprijs van Sƒ 500,– (VIJFHONDERD GULDEN) per maand;

4. dat gedaagde het pand thans verwaarloost en slecht onderhoudt er zelf niet in woont en er zelden naar toegaat en het gehuurde daarvoor aan gevaar blootstelt;

5. dat gedaagde bovendien een gedeelte van het pand aan derden heeft verhuurd zonder medeweten van eiser, wat in strijd is met de wet;

6. dat eiser op grond van het bovenstaande gerechtigd is een vordering tot ontruiming tegen de gedaagde in te stellen;

Overwegende, dat de eisende partij op deze gronden heeft gevorderd:

dat bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

a. de huurovereenkomst tussen partijen zal worden ontbonden, althans voor ontbonden zal worden verklaard;

b. gedaagde zal worden veroordeeld om binnen 2 maanden na het in deze te wijzen vonnis, althans een zodanige door de Kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, het gemelde gehuurde te ontruimen met alle personen en goederen welke zich op/of in het gehuurde van zijnentwege mochten bevinden en ter vrije en algehele beschikking van eiser te stellen, met machtiging op deze om bij gebreke van dien de ontruiming van het gehuurde zelf te doen bewerkstelligen, desnoods met behulp van de Sterke Arm;

c. tenslotte gedaagde zal worden veroordeeld om zolang hij in gebreke blijft het gehuurde te ontruimen, maandelijks te betalen het bedrag van Sƒ 500,– (VIJFHONDERD GULDEN), gelijkstaande aan de huur als voormeld gerekend vanaf 1 december 1980, kosten rechtens;

Overwegende, dat [geïntimeerde] als gedaagde partij in eerste aanleg voor antwoord in reconventie heeft gezegd:

1. Gedaagde ontkent en betwist alhetgeen door hem niet woordelijk en uitdrukkelijk wordt erkend met een beroep op de onsplitsbaarheid van zijn aveu;

2. Gedaagde erkent de gestelde huurovereenkomst, doch ontkent dat hij het litigieuze pand verwaarloost en slecht onderhoudt;

3. Voorts ontkent gedaagde een gedeelte van het litigieuze pand aan derden verhuurd te hebben;

4. Gedaagde is van mening dat eiser de onderhavige ontruimingsvordering slechts heeft ingesteld omdat gedaagde geen gevolg heeft gegeven aan eisers schrijven dd. 7 oktober 1980, waarin eiser middels zijn raadsman aan gedaagde mededeelde dat de huurprijs van het litigieuze pand ingaande 1november 1980 wordt verhoogd van Sƒ 500,– naar Sƒ750,– per maand;

5. Met een dergelijke eenzijdige beslissing tot verhoging van de huurprijs kon gedaagde zich uiteraard niet verenigen, wat tot gevolg had dar de verhouding tussen partijen enigszins vertroebeld raakte;

6. Bovendien is door eiser vanaf de aanvang der huurovereenkomst steeds een veel te hoge huurprijs geïnd, aangezien door de Distrikts-Commissaris van Paramaribo een huurprijs van Sƒ 166,93 voor het litigieuze pand is vastgesteld, terwijl gedaagde steeds Sƒ 500,– per maand heeft betaald;

7. Ten bewijze van het bovenstaande wordt hierbij in fotocopie overgelegd de beschikking d.d. 19 december 1980 van de Distrikts-Commissaris van Paramaribo, met verzoek de inhoud daarvan als hierbij ingelast en geïnsereerd te beschouwen;

8. Het teveel aan huur betaalde zal gedaagde in reconventie dan ook terugvorderen;

en voor eis in reconventie heeft gesteld:

1. Blijkens de hierbij in fotocopie overgelegde huurovereenkomst bedraagt de huurprijs met ingang van 1 september 1977 voor het litigieuze pand Sƒ 500,– per maand, welk bedrag ook steeds prompt en op tijd door eiser is voldaan;

2. Doch blijkens de eveneens overgelegde beschikking van de Distrikts-Commissaris van Paramaribo mag de huurprijs voor het litigieuze pand niet meer bedragen dan ƒ166,93 per maand;

3. Nu gedaagde toch een hogere huurprijs dan de door de Distrikts-Commissaris vastgestelde heeft geïnd, handelt hij in strijd met de wet en wel met artikel 3 lid 2 van het “Huurbesluit 1949 (G.B.1949 no. 127), gewijzigd bij besluit van 6 januari 1950 (G.B.1950, no. 2)”;

4. Eiser wenst derhalve het onverschuldigd betaalde bedrag groot ƒ 13.988,94 dat thans opeisbaar is terug te bekomen;

Overwegende, dat op deze gronden is geconcludeerd:

voor antwoord in conventie:

dat eisers vordering zal worden afgewezen als zijnde ongegrond en onbewezen;

en voor eis in reconventie:

dat gedaagde zal worden veroordeeld om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eiser te betalen:

a. Het bedrag groot 42 x ƒ 333,07 is ƒ 13.988,94 terzake van de ten rekeste omschreven onverschuldigde betaling over de periode 1 september 1977 tot en met 28 februari 1981, vermeerderd met de wettelijke rente hierover ad 6% per jaar vanaf de dag der rechtsingang – 3 februari 1981 – tot aan die der algehele voldoening;

b. Tenslotte gedaagde zal worden veroordeeld in de kosten van dit geding aan de zijde van eiser gevallen, hebbende hij daarbij producties overgelegd;

Overwegende, dat de eisende partij in conventie een als ingelast te beschouwen conclusie van repliek heeft doen nemen en als gedaagde partij in reconventie voor antwoord heeft gezegd:

1. Gedaagde ontkent en betwist al hetgeen door hem niet woordelijk en uitdrukkelijk wordt erkend met een beroep op de onsplitsbaarheid van zijn bekentenis;

2. Voorzover hier van toepassingt wenst gedaagde hier als ingelast te beschouwen al hetgeen door hem in conventie naar voren is gebracht;

3. Gedaagde wenst te stellen dat artikel 3 lid 2 van het “Huurbesluit 1959” (G.B.1949 no.127) gewijzigd bij besluit van 6 januari 1950 (G.B.1950 no. 2) in casu niet van toepassing is aangezien het hier gaat om huur van bedrijfsruimte en voormelde wet slechts toepasselijk is op de huur van woonruimte;

4. Dat nu blijkt dat de door partijen overeengekomen huurprijs van Sƒ 500,– per maand rechtens relevant, in casu van onverschuldigde betaling zijdens eiser geen sprake is, brengende zulks mede dat aan eisers vordering de rechtsgrond is komen te ontvallen;

Overwegende, dat gedaagde in reconventie op deze gronden voor antwoord in reconventie heeft geconcludeerd, dat eiser in zijn vordering niet ontvankelijk zal worden verklaard althans hem deze zal worden ontzegd als zijnde ongegrond en onbewezen, kosten rechtens en als eiser in conventie voor repliek in conventie heeft gepersisteerd bij zijn eerder genomen conclusiën;

0verwegende, dat partijen vervolgens bij conclusies van dupliek in conventie en van repliek en dupliek in reconventie, welke geacht moeten worden te dezer plaatse te zijn ingevoegd, haar stellingen nader hebben toegelicht en verdedigd;

0verwegende, dat de Kantonrechter bij vonnis van 1 december 1981 een comparitie van partijen heeft gelast, welke niet is gehouden;

0verwegende, dat nadat de gemachtigden van partijen schriftelijke conclusies na niet gehouden comparitie van partijen hadden genomen, de Kantonrechter bij vonnis van 15 maart 1983 heeft overwogen:

In conventie:

dat Wij eiser akte zullen verlenen van de vermindering van zijn vordering met de ontruiming;

dat nu eiser slechts vordert de achterstallige huur vanaf december 1980 tot december 1982 en eiser in reconventie vordert de teveel door hem betaalde huur ad ƒ 13.988,94 Wij partijen in de gelegenheid zullen stellen Ons schriftelijk in te lichten op welk tijdstip het laatst huur door de gedaagde is voldaan en op welk tijdstip hij het gehuurde heeft ontruimd, alsook het tijdstip waarop deze is aangevangen;

In reconventie:

dat Wij iedere beslissing zullen aanhouden totdat in conventie is beslist;

0verwegende, dat de Kantonrechter op deze gronden:

In conventie:

eiser akte heeft verleend van de vermindering van zijn vordering met de ontruiming;

partijen in de gelegenheid heeft gesteld hem schriftelijk in te lichten op welk tijdstip het laatst huur door de gedaagde is voldaan en op welk tijdstip hij bet gehuurde heeft ontruimd, alsook het tijdstip waarop de huur was aangevangen;

en in reconventie:

iedere beslissing heeft aangehouden totdat in conventie is beslist;

Overwegende, dat ter voldoening aan laatstvermeld vonnis, de gemachtigde van gedaagde een schriftelijke conclusie tot uitlating heeft genomen, waarna de Kantonrechter bij vonnis van 19 juli 1983 heeft overwogen:

In conventie:

dat de gestelde huurovereenkomst als erkend rechtens tussen partijen vaststaat;

dat als erkend eveneens vaststaat, dat de huur ƒ 500,– bedroeg, terwijl bij beschikking van de Distrikts-Commissaris het litigieuze gebouw voor niet meer dan ƒ 166,93 mocht worden verhuurd;

dat gedaagde zich erop beroept te veel huur betaald te hebben, welk bedrag hij in reconventie terugvordert;

dat nu als niet weersproken vaststaat, dat de ontruiming van het litigieuze gebouw per ultimo december 1982 heeft plaats gehad en tot en met november 1980 de gedaagde huur heeft voldaan, hij over deze periode huur verschuldigd is en wel tot het totaal bedrag van 24 x ƒ 166,93 = ƒ 4.006,32;

dat aangezien gedaagde vanaf september 1977 tot en met november 1980 huur ad ƒ 500,– heeft voldaan hij telkens ƒ 333,07 hem te veel heeft betaald of te wel 39 x ƒ 333,07 = ƒ13.332,80;

dat nu de ontruiming reeds heeft plaats gehad en eiser man gedaagde verschuldigd is ƒ13.332,80 – ƒ 4.006,32 = ƒ 9.316,48, eiser’s vordering hem als ongegrond dient te worden ontzegd;

In reconventie:

dat Wij hier overnemen hetgeen daaromtrent in conventie is overwogen;

dat aangezien daar is overwogen, dat gedaagde aan eiser verschuldigd is het bedrag van ƒ 9.316,48, Wij gedaagde tot betaling daartoe zullen veroordelen;

Overwegende, dat de Kantonrechter op deze gronden:

In conventie:

eiser diens vordering heeft ontzegd en hem heeft veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van gedaagde gevallen en tot aan deze uitspraak begroot op ƒ Nihil;

In reconventie:

gedaagde heeft veroordeeld om aan eiser tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen de som van ƒ9.316,48 (NEGEN DUIZEND EN DRIEHONDERD EN ZESTIEN 48/100 GULDEN), vermeerderd met de rente hierover ad 6% per jaar, vanaf 3 februari 1981 tot aan de dag der algehele voldoening;

dit vonnis tot zover vermeld uitvoerbaar bij voorraad heeft verklaard;

gedaagde heeft veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van eiser gevallen en tot aan deze uitspraak begroot op ƒ Nihil;

het meer of anders gevorderde heeft afgewezen;

Overwegende, dat bij exploit van deurwaarder S. Hoebba van 12 september 1983 aan geïntimeerde aanzegging van het ingestelde hoger beroep is gedaan, terwijl uit de ten processe aanwezige stukken blijkt, dat de rechtsdag voor de behandeling der zaak in hoger beroep voor het Hof van Justitie aan partijen is aangezegd;

0verwegende, dat de advokaten van partijen ten dienende dage de zaak bij pleidooi nader hebben toegelicht en verdedigd, waarna vonnis is gevraagd, waarvan de uitspraak aanvankelijk was bepaald op 10 januari 1986, doch nader op heden;

Ten aanzien van het recht

0verwegende, dat appellant tijdig in appèl is gekomen van het door de Kantonrechter in het Eerste Kanton tussen partijen in conventie en in reconventie gewezen en uitgesproken vonnis van 19 juli 1983;

Overwegende, dat uit de gedingstukken in eerste aanleg blijkt:

1. dat appellant aan geïntimeerde heeft verhuurd het benedengedeelte van het gebouw gelegen te [district 2] aan de [adres 2] en wel als woonbuis en bedrijfsruimte, ingaande 1 september 1977 tegen een huurprijs van ƒ 500,– (VIJFHONDERD GULDEN) per maand bij vooruitbetaling te voldoen;

2. dat aan deze huurovereenkomst tussen partijen een einde is gekomen ultimo december 1982 en

3. dat geïntimeerde de huur ad ƒ 500,–(VIJFHONDERD GULDEN) per maand tot en met de maand november 1980 aan appellant heeft voldaan;

4. dat op verzoek van de geïntimeerde door de Distrikts-Commissaris van Paramaribo bij beschikking dd. 19 december 1980 no. 3592, de huurprijs van het benedengedeelte van het verdiepingsgebouw aan de Kwattaweg no. 95 (het verhuurde) is vastgesteld op ƒ 166,93 (EENHONDERD EN ZES EN ZESTIG 93/100 GULDEN) per maand;

Overwegende, dat de eerste rechter bij de beoordeling van de geldende huurprijs tussen partijen ervan is uitgegaan dat de door de Distrikts-Commissaris van Paramaribo vastgestelde huurprijs dd. 19 december 1980 van den beginne van de huurovereenkomst van partijen af, te weten 1 september 1977 tussen partijen geldt, en hiertegen de door appellant aangevoerde grief is gericht, namelijk namelijk dat die vaststelling door de Distrikts-Commissaris geen terugwerkende kracht heeft, zoals de Kantonrechter heeft aangenomen;

Overwegende, dat deze grief gegrond is omdat de bepaling van de huur door de bovengenoemde functionaris slechts voor de toekomst werking heeft, hebbende beide partijen immers de bevoegdheid die huurbepaling te doen plaatsvinden, terwijl tussen partijen de tussen hen overeengekomen huur geldt tot de vaststelling daarvan door de Distrikts-Commissaris, waarna deze huurprijs geldt;

Overwegende, dat hoewel het Huurbesluit 1949 (G.B.1949 no. 127, gewijzigd bij besluit 6 januari 1950, G.B. 1950 no.2) spreekt van gebouwen en daarbij geen onderscheid maakt tussen huur daarvan als woonhuis en als bedrijfsruimte, bij het bepalen van de huurprijs toch onderscheid naar de aard en het doel van het gebruik van het gehuurde zal moeten worden gemaakt, wordend, namelijk doorgaans een bedrijfsruimte veel intensiever gebruikt dan een woonbuis, met het doel door het gebruik daarvan winst te behalen, terwijl een woonhuis door de huurder wordt gebruikt als huisvesting van hem en zijn familie, waarbij mede in het oog moet worden gehouden, dat bij de totstandkoming van het huurbesluit het grootste deel van (toen bestaande) [district 2] uit woonhuizen bestond en de laatste 20 jaren vooral de binnenstad van [district 2] meer en meer bedrijfspanden is gaan omvatten, welke panden door het intensief gebruik daarvan onder andere meer reparaties etcetera behoeven, dan woonhuizen;

Overwegende, dat het huurbesluit voorts ervan is uitgegaan de zwakkere partij, de huurder, in bescherming te nemen tegen de sterkere partij, de eigenaar en de verhuurder, welke situatie zich in geval van huur van woonhuis voordoet, terwijl dit in veel mindere mate het geval is bij huur en verhuur van bedrijfsruimte, omdat daarbij veelal van een zwakkere en van een sterkere partij niet kan worden gesproken en niet het bewonen van het gebouw, doch het gebruik voor het behalen van winst of het gebruik daarvan als ruimte voor dienstverlening zich voordoet;

0verwegende, dat met het vorenstaande als overwegingen ten overvloede naar voren gebracht wordt dat met het verstrijken van de jaren de bepalingen van het Huurbesluit zin en inhoud worde gegeven die past in het huidige gebruik door huurders van het gehuurde, waarbij gelet wordt op de aard en doel van dat gebruik en de consequenties daarvan voor de partijen, een evenwichtige aanpak derhalve van deze aangelegenheden, met als doel te voorkomen dat de ene partij de andere benadeelt;

Overwegende, dat in casu het bovenoverwogene tot gevolg heeft dat de huurvaststelling door de Distrikts-Commissaris van Paramaribo vanaf de datum van de beschikking (19 december 1980) de som van ƒ166,93 (EENHONDERD EN ZES EN ZESTIG 93/100 GULDEN) als huur voor het gehuurde tussen partijen zal hebben te gelden, waarmede de appellant zich blijkens de· stellingen van zijn pleitnota in hoger beroep kan verenigen;

0verwegende, dat geïntimeerde aan appellant aan huur derhalve nog verschuldigd is: een halve maand december 1980 naar rato van ƒ 500,– per maand, dat is ƒ 250,–(TWEEHONDERD EN VIJFTIG GULDEN) plus 24½ maand ad ƒ 166,93 per maand dat is ƒ4.089,78 in totaal derhalve een bedrag van ƒ 4.339,78 (VIER DUIZEND DRIEHONDERD EN NEGEN EN DERTIG EN 78/100 GULDEN) zijnde de huur over de periode 1 december 1980 tot eind december 1982,. het tijdstip van het einde van. de huurovereenkomst tussen partijen;

0verwegende, dat appellant echter het bedrag van ƒ 4.006,32 (VIER DUIZEND EN ZES GULDEN EN TWEE EN DERTIG CENT) vordert van geïntimeerde (zie pleitnota, het 3e sustenu) en het Hof danook tot dit bedrag de vordering van appellant zal toewijzen;

0verwegende, dat het vorenstaande tot gevolg heeft dat het vonnis van de Kantonrechter, waarvan beroep, zowel in conventie als in reconventie zal worden vernietigd en de vordering in conventie van appellant ten bedrag van ƒ 4.006,32 zal worden toegewezen, met kosten als gevorderd, terwijl de vordering in reconventie aan geïntimeerde als ongegrond zal .worden ontzegd, met diens veroordeling als de in het ongelijk gestelde partij in de gedingkosten aan de zijde van de appellant gevallen;

Rechtdoende in hoger beroep:

Vernietigt het vonnis van de Kantonrechter in het Eerste Kanton tussen partijen in conventie en in reconventie gewezen en uitgesproken op 19 juli 1983, waarvan beroep;

En opnieuw rechtdoende:

In conventie:

Veroordeelt geïntimeerde om aan appellant tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen de som van ƒ4.006,32 (VIER DUIZEND EN ZES GULDEN EN TWEE EN DERTIG CENT);

Veroordeelt geïntimeerde in de proceskosten zowel in eerste aanleg als in hoger beroep aan de zijde van appellant gevallen en begroot:

in eerste aanleg op ƒ 56,50

in hoger beroep op ƒ 81,50

In reconventie:

Ontzegt aan geïntimeerde diens oorspronkelijke vordering;

Veroordeelt geïntimeerde in de proceskosten zowel in eerste aanleg als in hoger beroep aan de zijde van appellant gevallen en begroot:

in eerste aanleg op ƒ Nihil

in hoger beroep op ƒ 100,–

met inbegrip van het door het Hof aan zijn advokaat voor het door hem gehouden pleidooi toegekend salaris van ƒ 100,–;

bepalende het Hof het salaris van de advokaat van geïntimeerde eveneens op ƒ 100,–.