Uitspraak

15 oktober 2021
HET HOF VAN JUSTITIE VAN SURINAME

In de zaak van

STICHTING SOLUTION REAL ESTATE,
gevestigd in Paramaribo,
appellante, hierna: ‘Solution Real Estate’
gemachtigde: [naam 1], voorzitter van appellante,

tegen

FORDISTO VASTGOED N.V.,
gevestigd in Paramaribo,
geïntimeerde, hierna: ‘Fordisto’,
gemachtigde: mr. D.C. Lala, advocaat,

inzake het hoger beroep van het door de kantonrechter in het eerste kanton uitgesproken vonnis van 5 november 2018 bekend onder A.R. 16-2371 tussen Solution Real Estate als eiseres en Fordisto als gedaagde,

spreekt de fungerend president, in naam van de Republiek, het navolgende vonnis uit.

1. Procesverloop in hoger beroep

1. Het procesverloop blijkt uit de volgende processtukken c.q. proceshandelingen:

• de verklaring van de griffier waaruit blijkt dat Solution Real Estate op 14 november 2018 hoger beroep heeft ingesteld;
• de memorie van grieven van 24 december 2018;
• de pleitnota van Solution Real Estate van 18 oktober 2019;
• de antwoordpleitnota van Fordisto (door haar aangeduid als ‘memorie van antwoord’) van 6 december 2019;
• de repliekpleitnota van Solution Real Estate 15 mei 2020.

1. De rechtsdag voor de uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden.

2. Ontvankelijkheid

Het hoger beroep is tijdig en op de juiste wijze ingesteld, zodat Solution Real Estate daarin kan worden ontvangen.

3. Feiten

Tussen partijen staat het volgende vast:

1. Solution Real Estate heeft in 2004 het recht van erfpacht verkregen op het perceelland groot 735m2 gelegen aan [adres 1] te [plaats 1], hierna: ‘het perceelland’.
2. Mede met het oog op (de voltooiing van) de bebouwing van het perceelland, is Solution Real Estate leningen aangegaan bij De Surinaamse Bank N.V. (hierna: ‘DSB’), waarbij tot zekerheid van de nakoming door Solution Real Estate van haar verplichtingen ten behoeve van DSB hypotheek is gevestigd op het perceelland.
3. Nadat Solution Real Estate in gebreke was gebleven met haar betalingsverplichtingen jegens DSB en een opeisbare schuld van circa USD 717.000,- was ontstaan, heeft DSB aangekondigd tot uitwinning van haar hypotheekrecht over te gaan.
4. In opdracht van [naam 1], de voorzitter van Solution Real Estate, heeft makelaar/taxateur [naam 2] het perceelland gewaardeerd. Bij rapport van 18 februari 2015 is de publieke verkoopwaarde bij executie begroot op USD 1.488.300,-.
5. De aanvankelijk voor 11 augustus 2015 geplande executieverkoop heeft bij gebrek aan belangstelling niet tot verkoop geleid.
6. Op 12 januari 2016 is DSB wederom tot veiling van het perceelland overgegaan. Op deze veiling (hierna: de veiling) is het perceelland op het bedrag van SRD 2,3 miljoen (toen gelijk aan USD 547.619,-) gemijnd door een bieder genaamd [naam 2] (hierna: [naam 2]). De veiling vond plaats ten overstaan van notaris mr. D. Alexander (hierna: de notaris).
7. Op 12 februari 2016 is het perceelland blijkens een overgelegd hypothecair uittreksel door Fordisto verkregen door overschrijving ten kantore van de Bewaarder van een afschrift van de akte van openbare verkoping, gunning, command, kwijting respectievelijk verleden voor de notaris op 12 januari 2016, 14 januari 2016 en 28 januari 2016.
8. Na daartoe verkregen rechterlijk verlof heeft Solution Real Estate op 25 mei 2016 ten laste van Fordisto conservatoir beslag gelegd op het perceelland.

1. In eerste aanleg heeft Solution Real Estate gevorderd, samengevat:

primair: de veiling ‘te vernietigen c.q. nietig te verklaren’ en Fordisto ‘te gebieden om geen verdere handelingen te verrichten krachtens de veiling van 12 januari 2016’;

subsidiair: Fordisto te veroordelen aan Solution Real Estate ‘te betalen het bedrag ad USD 2.100.000,-, zijnde gederfde inkomsten’ vermeerderd met de wettelijke rente van 6% per jaar;

meer subsidiair: vanwaardeverklaring van het gelegde beslag.

1. Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de vordering van Solution Real Estate afgewezen, met haar veroordeling in de (op nihil begrote) kosten van het geding. Naar het oordeel van de kantonrechter was van onrechtmatig handelen van Fordisto jegens Solution Real Estate geen sprake. Ten aanzien van het beslag heeft de kantonrechter nog overwogen dat conservatoir beslag op onroerende zaken ingevolge artikel 639 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) slechts toelaatbaar is ter verzekering van een op geld waardeerbare schuldvordering, terwijl in het beslagrekest en beslagverlof geen schuldvordering is begroot.

4. Beoordeling

4.1 Solution Real Estate vordert in hoger beroep vernietiging van het vonnis van de kantonrechter, met toewijzing van het door haar oorspronkelijk gevorderde, met dien verstande dat zij haar vordering tot schadevergoeding van USD 2.100.000,- voor gederfde inkomsten heeft verminderd tot USD 1.652.381,-. Fordisto heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis waarvan het hoger beroep.

4.2 Hoewel Solution Real Estate haar vorderingen in eerste aanleg deels als subsidiair en meer subsidiair heeft geformuleerd, is, ook uit de toelichting op de vorderingen, evident dat bedoeld is de vorderingen naast elkaar in te stellen, zonder een subsidiair karakter. Het Hof zal de vorderingen aldus verstaan.

4.3Daarnaast vordert Solution Real Estate voor het eerst in hoger beroep betaling door Fordisto van SRD 7.275,- aan nadere kosten van juridische bijstand.

4.4 Voorts vordert Solution Real Estate voor het eerst in hoger beroep USD 181.675,66 als schadevergoeding wegens een volgens Solution Real Estate onrechtmatige (want zonder geldige titel uitgevoerde) ontruiming van het perceelland door Fordisto op 3 november 2017.

4.5 In laatstbedoelde vordering kan Solution Real Estate niet worden ontvangen. Deze vordering heeft betrekking op gestelde schade door een afzonderlijke feitelijke gebeurtenis – de ontruiming op 3 november 2017 – en is niet aan te merken als aan aanvullende schadepost die voortkomt uit de aan de vorderingen in eerste aanleg ten grondslag gelegde onvolkomenheden en onrechtmatigheden bij de veiling, de gunning en verkrijging in januari en februari 2016.Artikel 278 Rv verzet zich tegen het doen van deze nieuwe eis in hoger beroep. Ook uit het oogpunt van de goede procesorde – de nieuwe eis is pas bij pleitnota en repliekpleitnota voorzien van een onderbouwing – moet deze buiten beschouwing blijven.

4.6Voor zover de grieven van Solution Real Estate zich richten tegen de vaststelling door de kantonrechter van de feiten, behoeven deze geen bespreking. Het Hof heeft immers zelf de feiten opnieuw vastgesteld.

4.7Solution Real Estate grondt haar vorderingen, naar het Hof begrijpt, op onrechtmatig handelen van Fordisto en op tekortkomingen in de voor een rechtsgeldige veilingkoop en verkrijging vereiste formaliteiten. Naast de hiervoor weergegeven feiten, legt Solution Real Estate daaraan ten grondslag de ‘bedenkingen’ die er bij haar bestaan bij de gang van zaken rond de veiling en haar vermoeden dat sprake is van een (stroman)constructie, erop gericht om haar te benadelen. Solution Real Estate stelt in dit verband het volgende:

1. DSB had eerder te kennen gegeven genoegen te willen nemen met USD 550.000, -;
2. DSB heeft de veiling niet willen aanhouden, ook al was Solution Real Estate in gesprek met andere potentiële kopers/financiers;
3. [Naam 3], een ervaren verkavelaar, was al voor het aanvangstijdstip van de veiling (10.00 uur) in de veilingzaal, samen met drie andere makelaars, twee vertegenwoordigers van DSB, een geïnteresseerde bezoeker en de notaris, terwijl de voorzitter van Solution Real Estate en twee andere bezoekers de zaal pas om 10.00 uur konden betreden;
4. [Naam 3] was op de hoogte van het bedrag waarmee DSB genoegen zou nemen;
5. het door [naam 2] uitgebrachte bod waarvoor het perceelland aan Fordisto is gegund, benadert het onder i. bedoelde bedrag zeer dicht, maar is veel lager dan de getaxeerde waarde;
6. bij brief van 13 januari 2016 is namens Solution Real Estate bij DSB geprotesteerd tegen de gang van zaken op de veiling en is verzocht de toewijzing aan te houden teneinde ruimte te creëren voor herfinanciering. DSB heeft dat verzoek niet ingewilligd en is al binnen twee dagen tot gunning overgegaan;
7. Fordisto is destijds opgericht ten overstaan van de notaris, waarbij twee van zijn medewerkers, [naam 4] en [naam 5], haar aandeelhouders en bestuurders werden;
8. Fordisto stond ten tijde van de veiling niet ingeschreven in de registers van de Kamer van Koophandel en Fabrieken en haar statuten zijn pas op 19 februari 2016 gepubliceerd;
9. De aandelen in Fordisto zijn op 28 januari 2016, na de gunning, voor slechts USD 1.500,- aan [naam 3] overgedragen, waarna hij bestuurder van Fordisto werd;
10. De aandelen in Fordisto zijn vervolgens overgedragen aan Fatum Schadeverzekering N.V., ten behoeve van welke vennootschap eerder, op 27 april 2016, ten laste van Fordisto een hypotheek op het perceelland werd ingeschreven.

4.8 De door Solution Real Estate opgeworpen stellingen van formele en formalistische aard kunnen geen van alle afdoen aan de geldigheid van de verkrijging door Fordisto van het perceelland. Fordisto was ten tijde van de veiling en de verkrijging een bestaande rechtspersoon. Onbetwist is immers dat zij is opgericht bij notariële akte van 25 mei 2015. De omstandigheid dat zij pas later is ingeschreven in het handelsregister en dat haar statuten pas later zijn gepubliceerd, is van belang voor de aansprakelijkheid jegens derden (artikel 39 en 40 Wetboek van Koophandel), niet voor de mogelijkheid om onroerend goed te kopen en verkrijgen. Ook de door Solution Real Estate gestelde –door Fordisto gemotiveerd bestreden – tekortkomingen in de vertegenwoordigingsbevoegdheid van [naam 3] zijn voor de onderhavige zaak niet van belang. Dit is een aangelegenheid tussen [naam 3] en Fordisto. Fordisto heeft de bevoegdheid van [naam 3] (in de akte van command en ook in dit geding) bevestigd en heeft de gunning en verkrijging van het perceelland op basis van het door [naam 3] ter veiling uitgebrachte bod aanvaard. De stellingen van Solution Real Estate ten slotte met betrekking tot de oprichting van Fordisto, de naleving van haar statuten, de notulen van haar algemene vergadering van aandeelhouders van 28 januari 2016, haar relatie tot de belastinginspectie en de overdracht van de aandelen in Fordisto aan [naam 3], wat er verder zij van die stellingen, blijven in de verhouding van Solution Real Estate en Fordisto eveneens zonder rechtsgevolg. Aan de rechtsgeldigheid van de veilingkoop kunnen ook die stellingen geen afbreuk doen. Voor zover op de door Solution Real Estate genoemde punten al sprake is geweest van schending van normen, geldt in geen van deze gevallen dat het normen betreft die ertoe strekken Solution Real Estate tegen de door haar gestelde schade te beschermen of beogen Solution Real Estate de mogelijkheid te bieden de rechtsgeldigheid van de in dit geding aan de orde zijnde rechtshandelingen van Fordisto aan te tasten.

4.9 Ten aanzien van hetgeen Solution Real Estate overigens heeft aangevoerd, geldt in de eerste plaats dat de gestelde gedragingen van DSB en de notaris niet aan Fordisto kunnen worden verweten. De bedenkingen die Solution Real Estate heeft bij de gang van zaken rond de veiling en in het bijzonder bij de rol die zij daarbij toedicht aan Fordisto, zijn onvoldoende voor het oordeel dat Fordisto daarbij onrechtmatig jegens Solution Real Estate heeft gehandeld. Niet gebleken is van omstandigheden op grond waarvan Fordisto naar maatstaven van maatschappelijke betamelijkheid in het onderhavige geval geen gebruik had mogen maken van de een ieder toekomende bevoegdheid om op een openbare veiling een bod te (laten) doen dat hem goeddunkt en om de gunning en verkrijging te aanvaarden. Dat dit niet strookt met de wensen en mogelijke belangen van de geëxecuteerde, maakt dat niet anders.

4.10 Slotsom na het voorgaande is dat er geen gronden zijn te oordelen dat de veiling niet rechtsgeldig was en/of dat Fordisto als veilingkoper onrechtmatig jegens Solution Real Estate heeft gehandeld als bedoeld in artikel 1386 Burgerlijk Wetboek. Voor zover de vorderingen van Solution Real Estate jegens Fordisto mede bedrog of misbruik van omstandigheden als rechtsgrond hebben, geldt ook daarvoor dat de aangevoerde stellingen onvoldoende zijn om te concluderen dat daarvan sprake was. Solution Real Estate heeft daarom geen rechtens te respecteren belang bij een conservatoir beslag ten laste van Fordisto, daargelaten de juistheid van het beroep van laatstgenoemde op artikel 639 Rv. Het Hof merkt op dat, terecht zoals Solution Real Estate stelt, de verwijzing naar artikel 639 lid 2 Rv in rechtsoverweging had moeten zijn artikel 639 Rv in plaats van 639 lid 2 Rv en wordt deze verwijzing dan ook alszodanig gelezen.

4.11 Op grond van het voorgaande kunnen de vorderingen van Solution Real Estate ook in hoger beroep niet slagen. Het vonnis van de kantonrechter zal dan ook worden bevestigd. Ten aanzien van de onder 4.2 en 4.3 bedoelde eisen van Solution Real Estate zal worden beslist als hierna in het dictum van dit vonnis is omschreven. De overige stellingen van partijen, waaronder het verweer van Fordisto tegen de gestelde schade, behoeven geen bespreking. De nieuwe feitelijke stellingen van Solution Real Estate bij repliekpleitnota moeten als tardief aangevoerd buiten beschouwing blijven.

4.12Solution Real Estate zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten in hoger beroep worden verwezen.

5. Beslissing in hoger beroep
   Het Hof:
   

5.1 bevestigt het vonnis waarvan beroep;

5.2 wijst de hiervoor onder 4.3 bedoelde nieuwe eis van Solution Real Estate af en verklaart Solution Real Estate niet-ontvankelijk in haar hiervoor onder 4.4 bedoelde nieuwe eis;

5.3 veroordeelt Solution Real Estate in de kosten van het geding in hoger beroep aan de zijde van Fordisto gevallen en tot aan deze uitspraak begroot op nihil.

Aldus gewezen door mr. D.D. Sewratan, Fungerend-President, mr. S.S.S. Wijnhard en mr. S.S. Nanhoe-Gangadin, leden, en door de Fungerend-President bij vervroeging uitgesproken ter openbare terechtzitting van het Hof van Justitie van vrijdag 15 oktober 2021, in tegenwoordigheid van de Fungerend-Griffier, mr. M. Behari.

w.g. M. Behari w.g. D.D. Sewratan

Bij de uitspraak ter terechtzitting zijn partijen noch in persoon noch bij gemachtigde verschenen.

Voor afschrift

De Griffier van het Hof van Justitie,

mr. M.E. van Genderen-Relyveld