Uitspraak

KANTONGERECHT IN HET EERSTE KANTON
A.R. No. 18-0130
19 januari 2018

Vonnis in kort geding in de zaak van:

A.STICHTING CERPA, rechtspersoon,
B.STICHTING COLARES, rechtspersoon,
C. [eiser sub C],
D. [eiser sub D],
eisers sub A en sub B gevestigd in het district Wanica,
eisers sub C en sub D wonende aan de [adres] in het [district 1],
gemachtigde: mr. G.R. Sewcharan, advocaat,

tegen

DE NAAMLOZE VENNOOTSCHAP LANDBOUWBANK N.V., rechtspersoon,
gevestigd en kantoorhoudende aan de Mr. F.H.R. Lim A Postraat no. 38 te Paramaribo,
gedaagde,
gemachtige: mr. J.C.P. Nannan Panday, advocaat.

1. Het verloop van het proces

1.1 Dit blijkt uit de volgende processtukken en –handelingen:

• het inleidend verzoekschrift dat met de producties op 12 januari 2018 op de Griffie der Kantongerechten is ingediend;
• de conclusie van eis die mondeling is genomen op 15 januari 2018;
• de conclusie van antwoord d.d. 16 januari 2018, met producties;
• de conclusie van repliek d.d. 17 januari 2018;
• de conclusie van dupliek d.d. 17 januari 2018.

1.2 De uitspraak van het vonnis is bepaald op heden.

2 De feiten

2.1 Eiser sub C is enig bestuurslid van eisers sub A en sub B.

2.2 Eisers sub A en sub B zijn de eigenaars van het zakelijk recht van grondhuur op:
“ – het perceelland, met al hetgeen daarop staat, groot vijftien hectaren, zes en dertig aren en dertien centiaren, gelegen in het [district 2] , ten noorden van het [pad], achter- en grenzende aan het [project], op de kaart van de landmeter in Suriname lic. Reg. R.I. Amelo Lcs. de dato achttien maart tweeduizend negen, aangeduid met de letters A’BB’C’KI en met het nummer 1, welk perceelland blijkens de indorso gestelde aantekening van de landmeter in Suriname de dato vier en twintig April tweeduizend negen, voortaan bekend zal zijn als [adres 2], welk perceelland deel uitmaakt van het recht van grondhuur ter uitoefening van de landbouw – vervallende zestien november tweeduizend twee en dertig – op het perceelland, groot tweehonderd zeven en veertig hectaren, veertig aren en twaalf centiaren instede van tweehonderd vijftig hectaren, gelegen in het [district 2], ten noorden van het [pad] achter – en grenzende aan het [project], evenwel met uitzondering van de voor weg bestemde strook grond groot vier hectaren (figuur aBbcd), nader aangeduid op de in viervoud overgelegde uitmetingskaart van de landmeter in Suriname G.R. Liesdek de dato zes juni negentienhonderd twee en negentig door de figuur ABCDEFGH en blijkens de indorso gestelde aantekening van de landmeter in Suriname Ing. H. Kalloe de dato negen juli negentienhonderd twee en negentig, thans bekend als [adres 3], met uitzondering van de overgedragen delen alsmede met uitzondering van de verkochte en nog niet overgedragen delen, te weten nummers 505, 518, 519, 522 en 529;

– het perceelland, met al hetgeen daarop staat, groot vier en twintig hectaren, vier en dertig aren en acht centiaren, gelegen in het [district 2], ten noorden van het [pad], achter- en grenzende aan het [project], op de kaart van de landmeter in Suriname lic. Reg. R.I. Amelo Lcs. de dato achttien maart tweeduizend negen, aangeduid met de letters Zihe en met het nummer 9, welk perceelland blijkens de indorso gestelde aantekening van de landmeter in Suriname Ing. H. Kalloe de dato vier en twintig April tweeduizend negen, voortaan bekend zal zijn als [adres 4], welk perceelland deel uitmaakt van het recht van grondhuur ter uitoefening van de landbouw – vervallende zestien november tweeduizend twee en dertig – op het perceelland, groot tweehonderd zeven en veertig hectaren, veertig aren en twaalf centiaren instede van tweehonderd vijftig hectaren, gelegen in het [district 2] , ten noorden van het [pad] achter – en grenzende aan het [project], evenwel met uitzondering van de voor weg bestemde strook grond groot vier hectaren (figuur aBbcd), nader aangeduid op de in viervoud overgelegde uitmetingskaart van de landmeter in Suriname G.R. Liesdek de dato zes juni negentienhonderd twee en negentig door de figuur ABCDEFGH en blijkens de indorso gestelde aantekening van de landmeter in Suriname Ing. H. Kalloe de dato negen juli negentienhonderd twee en negentig, thans bekend als [adres 3].”

2.3 Op 11 juli 2014 heeft gedaagde twee kredieten aan eisers sub C en sub D verstrekt, respectievelijk een investeringskrediet ad SRD 173.250,- voor het bezanden van de wegen van een verkavelingsproject en een rekening-courantkrediet ad SRD 75.000,- voor het financieren van operationele kosten van een verkavelingsproject.
Partijen zijn overeengekomen dat het investeringskrediet, vermeerderd met rente ad 13% per jaar en kosten, maandelijks zal worden afgelost voor een bedrag van SD 4.035,-. De eerste aflossing zou geschieden ultimo 2014 en de laatste aflossing op 30 juni 2019.

2.4 Tot zekerheid voor de voldoening van deze leningen hebben eisers sub A en sub B ten behoeve van gedaagde een hypotheek gevestigd op de hiervoor onder 2.2 omschreven zakelijke zekerheidsrechten tot een bedrag van SRD 900.000,-.

2.5 De hiervoor vermelde kredieten zijn verstrekt naar aanleiding van de door eisers sub C en sub D ingediende kredietaanvraag bij gedaagde. Ter zake deze aanvraag heeft gedaagde op 17 april 2014 het hierna volgende aan eisers sub C en sub D medegedeeld:
“Voor de goede orde bevestigen wij hiermee hetgeen door onze functionaris (…) aan u is medegedeeld met betrekking tot de voorwaarde om te komen tot formalisering van uw kredietaanvraag, met als doel het afronden van het verkavelingsproject op het grondhuur terrein groot ± 14,449HA gelegen aan het [adres 2], meer bekend als het [project].

Tevens bevestigen wij uw informatie dat u, ter voldoening aan deze voorwaarde, het verzoek voor verlenging van de termijn om het recht van grondhuur over te dragen aan derden, heeft ingediend bij het Ministerie van Regionale Ontwikkeling en Grond Beheer (Ministerie ROGB).

Wij verzoeken u dan ook bij het Ministerie van ROGB aan te dringen op spoedige uitvoering van het voorgaande, omdat zonder deze toestemming, de notariële overdrachten van kavels niet zullen kunnen geschieden, met alle consequenties voor u, voor de kavel kopers en voor onze instelling.

Zodra aan deze voorwaarde is voldaan en wij daarvan in kennis zijn gesteld, zullen wij uw goedgekeurde kredietaanvraag formaliseren, waarna u over de betreffende geldmiddelen kunt beschikken.

Wij tekenen hierbij aan dat indien u binnen 2 maanden na heden, dus uiterlijk 17 juni 2014, niet aan onze voorwaarde heeft kunnen voldoen, wij genoodzaakt zullen zijn uw aanvraag wederom in behandeling te moeten nemen.”.

2.6 Vanwege het niet voldoen door eisers aan hun aflossingsverplichting had gedaagde de openbare verkoop van de zakelijke zekerheidsrechten aangezegd voor 13 juli 2017. Op 30 juni 2017 hebben eisers sub C en sub D aan gedaagde het verzoek gedaan de openbare verkoop af te gelasten. Ter zake hebben zij het hierna volgende in hun verzoek vermeld:
“ Op 11 november 2013 heeft de ondergetekende … een projectdossier aangeboden aan de Landbouwbank n.v. ter financiering van de verdere ontwikkeling van een reeds geinitieerd verkavelingsproject. Het betreft bezanden van wegen en aanleg van de nutsvoorzieningen.
(…)
Bij schrijven van de Landbouwbank NV werd de financieringsaanvraag voor een bedrag van SRD. 900.000,- goedgekeurd onder de voorwaarde dat formalisering hiervan zou plaatsvinden

Per schrijven van 2 juni 2014 van de Landbouwbank N.V. aan het notariaat Hira Sing is opdracht gegeven tot het passeren van een akte van een eerste krediethypotheek tot een bedrag van SRD 900.000,- te laste van Stichting Cerpa en Stichting Colares.
De akte is verleden op 11 juli 2014.

Als bijlage zijn ingesloten de taxatierapporten betreffende de gronden van de Stichtingen Cerpa en Colaris, met respectievelijke verkoopwaarden van € 2.304.195,- en € 365.112,-.

Verder werd door de Landbouwbank N.V. bedongen dat naast de maandelijkse aflossingen van de hoofdsom en rente ook 60% van de verkoopwaarde van de percelen bij overdracht werd betaald aan de Bank.

In het kader van het kredietarrangement van SRD 900.000,- werden 2 kredietfaciliteiten overeengekomen, te weten een investeringskrediet en een rekeningcourantkrediet. Het saldo van deze kredieten bedraagt per 17 maart 2017, volgens opgave van de VCB, SRD 271.030,71.

Het meest belangrijke voor de ontwikkeling van het project terzake het genereren van een positieve cashflow zijn de investeringsmiddelen t.b.v. de aanleg en electriciteitsvoorzieningen. De middelen die hiervoor waren overeengekomen zijn tot op heden niet beschikbaar gesteld door de Landbouwbank N.V., met als gevolg een ernstige stagnatie in de verkoop van de bouwkavels. Hierdoor konden op den duur de verplichte aflossingen en rentebetalingen niet meer plaatsvinden en accumuleerden de schulden zich. Deze situatie leidt tot enorme verliezen.

De twee verleende kredietfaciliteiten staan in schril contrast met de getaxeerde waarde van onderzettingen ad €2.669.307.

Gezien het bovenstaande, verzoeken wij het saldo van de overeengekomen investeringsmiddelen alsnog beschikbaar te stellen om het project te finaliseren, zodat verdere financiële schade wordt voorkomen. Tevens doen wij een beroep op u de voorgenomen veiling op donderdag 13 juli 2017 af te gelasten ten behoeve van een grondig onderzoek in deze kwestie.”

2.7 Op 13 juli 2017 heeft gedaagde de aangezegde openbare verkoop stopgezet en zijn partijen per diezelfde datum een vervolgtrajekt ter afwikkeling van de leningen met elkaar overeengekomen. Met name hebben eisers sub C en sub D de volgende afspraken, die op schrift zijn gesteld, met elkaar gemaakt:

“ 1. De heer [eiser sub C] heeft enkele voorstellen gedaan om op korte termijn aan zijn betalingsverplichtingen te voldoen.
2. De bouwkavels worden tegen sterk verlaagde prijzen verkocht.
3. Het gaat om 20 kavels in oppervlakte varierend van 460m², met prijzen per kavel van Euro3.500,- en Euro 4.500,-. Hiervoor is al belangstelling ontvangen.
4. De heer [eiser sub C] is in onderhandeling voor de verkoop van 100 ha ingepolderd areaal, dat binnenkort zijn beslag moet krijgen.
5. De veiling van heden 13 juli 2017 wordt stopgezet.
6. Binnen 2 maanden (uiterlijk 13 september 2017) worden de leningen bij de bank afgewikkeld of de achterstanden worden in zijn geheel afgelost.
7. Als de client zich niet houdt aan de gemaakte afspraken wordt de veilingsprocedure weer ingezet.”

2.8 Bij exploiten van de deurwaarder L. Gangaram Panday d.d. 27 november 2017, no’s. 61 en 62, heeft gedaagde aan eisers de aanzegging gedaan dat zij zal overgaan tot executie van het onroerend goed op vrijdag 19 januari 2018 des voormiddag te 11.00 uur ten kantore van notaris mr. M.A. Nannan Panday.

3. De vordering, de grondslag daarvan en het verweer

3.1 Eisers vorderen, om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad,:
I) gedaagde te verbieden om op vrijdag 19 januari 2018 des voormiddags om 11.00 uur ten kantore van de notaris mr. Madhuri A. Nannan Panday aan de Prins Hendrikstraat no. 56-58 te Paramaribo, door haar, de notaris, of diens plaatsvervanger in het openbaar te verkopen de onder 2.2 omschreven percelen toebehorende aan eisers sub A en sub B, onder verbeurte van een dwangsom van € 3.000.000,-, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen dwangsom, mocht gedaagde in strijd met dit vonnis handelen;
II) gedaagde te veroordelen in de kosten van het geding.

3.2 Eisers leggen aan hun vordering ten grondslag dat gedaagde wanprestatie c.q. een onrechtmatige daad jegens hen pleegt. Daartoe stellen zij, tegen de achtergrond van de feiten vermeld onder 2, onder meer het volgende:

• gedaagde droeg sedert de verstrekking van de kredieten er kennis van dat eisers sub C en sub D geen bronnen van inkomsten hadden en zij de aflossingen op de aan hun verstrekte kredieten zouden betalen uit de opbrengsten verkregen uit de verkoop van de percelen door eisers sub A en sub B;
• vanwege het niet verstrekken van het restbedrag van de kredietaanvraag van SRD 900.000,- zijn eisers in problemen geraakt met de aflossing van het krediet, omdat zij van dit saldokrediet afhankelijk waren ter finalisering van het verkavelingsproject voor de verkoop van kavels;
• vanwege het uitblijven van de verstrekking van de aanvullende kredietgelden ad SRD 612.000,- door gedaagde konden eisers sub sub C en sub D niet overgaan tot de verkoop en geen inkomsten werven. Zij hadden geen andere inkomstenbronnen. Gedaagde was bekend met deze situatie van eisers en heeft gedaagde hierdoor zelf ook het risico op zich genomen dat eisers thans niet kunnen aflossen;
• eisers zijn thans bezig een koop-verkooptransactie te sluiten om het verschuldigde bedrag te kunnen aflossen;
• de percelen vertegenwoordigden in januari 2016 een gezamenlijke verkoopwaarde van € 2.600.000,-. Het verschuldigde bedrag ad SRD 305.071,77, met een tegenwaarde van € 32.112,- weegt niet op tegen de getaxerde waarde van de zakelijke zekerheidsrechten.
  Tevens beroepen eisers zich er ook op dat de kredietovereenkomst nietigheid c.q. vernietigbaarheid met zich meebrengt. Daartoe stellen zij dat gedaagde wist dat eisers in de problemen zouden geraken en zij bewust de kredieten aan hen heeft verstrekt om de zakelijke zekerheidsrechten in het openbaar ten verkoop aan te bieden, waarbij het algemeen bekend is dat stromannen optreden als kopers van deze goederen.

3.3 Gedaagde heeft verweer gevoerd. De kantonrechter komt op dit verweer, voor zover voor de beslissing van belang, hierna in de beoordeling terug.

4. De beoordeling

4.1 Het spoedeisend belang blijkt uit de aard van het gevorderde, met name uit de stelling dat de openbare verkoop van het onroerend goed op heden d.d. 19 januari 2018 zal plaatsvinden. Daarom zullen eisers worden ontvangen in het kort geding.

4.2 Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter gaat de stelling van eisers dat de kredietovereenkomst nietigheid c.q. vernietigbaarheid met zich meebrengt niet op, en wel op grond van de hierna volgende overweging. Ingevolge het overeenkomstenrecht zijn de gronden die tot nietigheid c.q. vernietigbaarheid van een overeenkomst leiden: dwang, dwaling, bedrog of misbruik van omstandigheden. Gesteld noch gebleken is dat eisers de kredietovereenkomst onder deze gronden met gedaagde hebben gesloten. Eisers zelf wisten dat zij niet in staat zouden zijn het aan hun verschafte bedrag binnen de overeengekomen termijn te kunnen aflossen, dan nog hebben zij het risico genomen om de kredietlening aan te vragen en akkoord te gaan met de voorwaarden. Dat zij de lening niet zouden kunnen aflossen en gedaagde zulks wist, kunnen zij daarom niet in redelijkheid aan gedaagde tegenwerpen.

4.3 Niet in geschil is, is dat eisers sub C en sub D niet hebben voldaan aan hun plicht tot aflossing van de aan hun verstrekte kredieten en aldus in verzuim zijn met de voldoening van hetgeen waarvoor de hypotheek tot zekerheid strekt, zodat gedaagde ingevolge artikel 1207 lid 2 van het Surinaams Burgerlijk Wetboek bevoegd is om tot openbare verkoop van de zakelijke zekerheidsrechten over te gaan.

4.4 Wat wel in geschil is, is de beantwoording van de vraag of gedaagde misbruik maakt van haar bevoegdheid om tot executie over te gaan en zal de kantonrechter zich daarom daarop toespitsen.
Daar eisers reeds in verzuim waren met het voldoen aan hun aflossingsverplichtingen en vanwege dit verzuim de openbare verkoop in een eerder stadium was aangezegd voor 13 juli 2017, dient als uitgangspunt voor de kantonrechter de MEMO van 13 juli 2017 bij welke MEMO eisers zich eraan hebben verbonden de leningen binnen 2 maanden af te lossen.
In dat kader rijst de vraag of de door gedaagde aan eiseres gegeven termijn van 2 maanden tot aflossing van de leningen redelijk en billijk wordt geacht. Dit, bekeken vanuit het licht dat de verkoop van de kavels stroef verloopt en eisers bij het tekenen van de MEMO reeds met een derde aan het onderhandelen waren over een koop/verkoopovereenkomst om de schuld af te kunnen lossen, welke verkoop zoals verwoord in de MEMO binnenkort zijn beslag zou moeten krijgen.
Daar het een feit van algemene bekendheid is dat de administratieve en financiele afhandeling bij de verkoop van onroerende goederen tijd vergt, acht de kantonrechter de termijn van 2 maanden die toen aan gedaagde zou zijn verleend niet redelijk en billijk. Een termijn van 9 maanden, met ingang van 13 juli 2017, zou naar het oordeel van de kantonrechter redelijk en billijk zijn geweest. Dit, omdat gedaagde er bekend mee was dat eisers voor de aflossing van de leningen afhankelijk waren van de verkoop van de kavels, eisers reeds investeringen hebben gepleegd in de te verkopen kavels, er reeds kopers zijn van enkele van de kavels en deze factoren reeds een indicatie voor gedaagde moesten zijn dat het niet voor eisers haalbaar zou zijn om de verkoop binnen twee maanden na 13 juli 2017 te realiseren en daaruit voortvloeiend de aflossing van de leningen binnen die termijn van twee maanden volledig te voldoen. Deze omstandigheden brengen de kantonrechter tot het voorlopig oordeel dat gedaagde misbruik maakt van het recht van executie en acht de kantonrechter het gerechtvaardigd om op heden de stopzetting van de aangekondigde executie te gelasten, zodat eisers nog 3 maanden de tijd hebben om de verkoop te kunnen realiseren en binnen die drie maanden volledig aan hun aflossingsverplichting te voldoen.
Mochten eisers er niet in slagen om binnen drie maanden na de uitspraak van dit vonnis de verkoop te realiseren en evenmin erin slagen binnen die drie maanden de leningen volledig aan gedaagde te voldoen, dan zullen zij zich niet meer met succes erop kunnen beroepen dat gedaagde misbruik maakt van het recht van executie.

4.5 Gedaagde zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld. Deze omvatten tot de dag van de uitspraak: het vastrecht ad SRD 50,- en de kosten voor oproep per exploit van een deurwaarder ad SRD 320,-.

5. De beslissing

5.1 Gelast de stopzetting van de bij exploiten van de deurwaarder L. Gangaram Panday,d.d. 27 november 2017 met no’s 61 en 62 aangezegde openbare verkoop van de in die exploten omschreven zakelijke zekerheidsrechten, welke openbare verkoop op heden vrijdag 19 januari 2018 des voormiddags te 11.00 uur ten kantore van de notaris mr. Madhuri A. Nannanpanday, of diens plaatsvervanger, aan de Prins Hendrikstraat no. 56-59 te Paramaribo zal plaatsvinden.

5.2 Veroordeelt gedaagde tot betaling van een direct opeisbare dwangsom van SRD 5.000.000,- (Vijfmiljoen Surinaamse Dollar), indien gedaagde in strijd handelt met het besliste onder 5.1

5.3 Verklaart hetgeen hiervoor onder 5.1 en 5.2 is beslist uitvoerbaar bij voorraad.

5.4 Veroordeelt gedaagde in de proceskosten aan de zijde van eisers gevallen en tot aan deze uitspraak begroot op SRD 370,- (Driehonderd en Zeventig Surinaamse Dollar).

5.5 Weigert het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen en ter openbare terechtzitting uitgesproken door de kantonrechter in het eerste kanton, mr. S.M.M. Chu, op vrijdag 19 januari 2018 te Paramaribo, in aanwezigheid van de fungerend-griffier.